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Les garanties protégeant le maître d'ouvrage

Les garanties protégeant le maître d'ouvrage

Publié le : 23/01/2023 23 janvier janv. 01 2023
Article juridique

Par sa volonté d’améliorer la protection du consommateur, la « loi Spinetta » de 1978 a créé un système d’assurance obligatoire pour la réalisation de construction et de travaux, dont le fonctionnement repose sur le jeu d’un effet miroir entre les responsabilités. En effet, d’un côté le maître d’œuvre est soumis à l’obligation de souscrire une assurance responsabilité décennale qui prend en charge l’ensemble des dommages de nature décennale due au client, et d’un autre côté, le maître d’ouvrage souscrit obligatoirement, avant le début du chantier, une assurance dommages ouvrage afin de s’en prévaloir. Le droit de la construction compte en plus de nombreuses garanties complémentaires, afin de renforcer la responsabilité des différents acteurs engagés dans la réalisation d’un chantier.

Les garanties obligatoires

En premier lieu, la garantie de parfait achèvement permet au maître d’ouvrage d’obtenir la réparation des désordres apparents sans prendre en considération leurs importances, qu’ils soient de nature esthétique ou bien technique. Pour cela, le commanditaire émet des réserves dans un procès-verbal de réception, et dispose d’un an à compter de la date de réception des travaux, pour en faire part au constructeur par lettre recommandée.

Au-delà du délai d’un an prévu pour soulever les non-conformités aux contrats, une autre de protection plus poussée intervient, il s’agit de la garantie décennale. La garantie s’applique sans recherche de responsabilité, dès lors qu’un dommage compromet la solidité de l’ouvrage impliquant la mise en péril de la conservation de l’ouvrage, ou bien rend l’ouvrage impropre à destination, de sorte que la fonction assignée par les parties au bâtiment n’est plus réalisable. Enfin, le préjudice issu d’un vice du sol est réparable par cette garantie.

À titre de précision, l’assurance décennale des constructeurs couvre les dommages touchant les éléments suivants :
  • Les fondations et les ossatures, en cas de fissures sur les murs
  • Les voiries et réseaux divers (VRD) : l’accès au réseau routier, réseaux de viabilité d’électricité, d’eaux, télécommunications, l’assainissement de fosse septique, en cas de mauvais raccordement
  • Les équipements indissociables du bâtiment : plafond, plancher, canalisation, chauffage, installation électrique, etc., en cas d’affaissement du plancher
  • Les aménagements avec fondations : terrasse, véranda, piscine enterrée, etc., en cas d’infiltration d’eau causée par une mauvaise étanchéité de la piscine
La garantie décennale protège le maître d’ouvrage et les futurs acquéreurs de l’ouvrage contre l’intégralité de ces risques, pour les 10 années qui suivent la réception des travaux. 

Dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le futur propriétaire bénéficie de la garantie de livraison qui lui assure, dès l’ouverture du chantier, l’achèvement de l’ouvrage au prix et au délai convenus au contrat, en cas de défaillance du constructeur, par le biais d’un cautionnement. L’établissement de crédit ou la société d’assurance ayant la qualité de garant de l’entreprise assume le financement des travaux jusqu’à l’achèvement de la construction, même en cas de surcoût des travaux, et si plus de 30 jours de retards sont constatés dans la livraison, des pénalités forfaitaires s’imputent sur le règlement de la commande.

Les garanties facultatives

En plus des garanties concernant l’ouvrage et de ses éléments indissociables, le maître d’ouvrage dispose de la garantie de bon fonctionnement qui vise à faire réparer ou remplacer les équipements dysfonctionnels qui sont dissociables de l’ouvrage, tels que les portes et fenêtres. Cette garantie biennale est valable pour au moins 2 ans à compter de la réception des travaux, et mise en œuvre par l’envoi d’une lettre recommandée au constructeur.

Lorsque le chantier démarre avec la présence de constructions anciennes, celles-ci peuvent subir des dommages résultants du fait des travaux neufs destinés à solidariser les deux parties jusqu’à être totalement incorporés dans l’immeuble. Ici, la garantie des dommages aux ouvrages existants s’applique dès lors que les éléments anciens deviennent indissociables de la construction neuve.

L’assurance dommages ouvrage choisit par le maître d’ouvrage peut prévoir, une garantie des dommages immatériels, lesquels correspondent aux préjudices pécuniaires consécutifs à la privation de la jouissance d’un droit, l’interruption d’un service ou bien la perte d’un bénéfice. Par exemple à la suite de l’effondrement d’une toiture, le propriétaire ne peut plus mettre son logement en location, avec la garantie, il est alors couvert contre la perte de loyers.

Les assurances facultatives, ne sont pas obligatoires contrairement à la garantie décennale, ainsi le constructeur peut y avoir souscrit, mais n’est pas tenu de délivrer des attestations aux clients. Toutefois, en cas de recherche de responsabilité, le maître d’ouvrage devra vérifier l’existence de ces garanties, sinon, en leurs absences, la réparation du dommage reste envisageable par l’emploi de la garantie décennale, ou bien du droit de la responsabilité contractuelle. En conclusion, leurs rôles restent résiduels.

 
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